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Vente du fonds de commerce et prise en charge de la démolition d’une construction irrégulière

Civil - Immobilier
24/09/2020
Les mesures de démolition et de mise en conformité ordonnées en application de l’article L. 480-5 du Code de l’urbanisme, destinées à faire cesser une situation illicite, ne constituant pas des sanctions pénales, peuvent faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur.
En 2000, un justiciable réalise des travaux d’extension d’un local commercial dans lequel il exploitait un fonds de commerce. Le 17 février 2004, il est condamné par le tribunal correctionnel à verser une amende et à remettre les lieux en l’état sous astreinte. Le 26 août 2005, il cède son fonds de commerce à une société. L’acte de vente comporte une « clause aux termes de laquelle l’acquéreur s’engageait à garantir le vendeur de l’exécution des mesures relatives au démontage de la structure illicitement mise en place et à exécuter à ses frais les travaux destinés à rendre les locaux conformes à la réglementation ».

La cour d’appel confirme la condamnation de l’auteur des travaux, précisant que la démolition, à sa charge, de la construction irrégulièrement réalisée devrait intervenir dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle l’arrêt deviendrait définitif, sous astreinte de 30 euros par jour de retard.

Aussi, mis en demeure de payer la somme de 20 880 euros au titre de la liquidation de l’astreinte pour la période du 10 octobre 2006 au 5 septembre 2008, le cédant a assigné la société pour obtenir le paiement de cette somme et la condamnation de l’acquéreur à remettre les lieux en l’état. Cette dernière reproche aux juges de déclarer valide la clause de garantie stipulée dans l’acte de vente. Elle soutient que « les mesures de restitution prononcées, par le juge pénal, en application de l’article L. 480-5 du Code de l’urbanisme n’incombent qu’au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol à l’époque où l’infraction a été commise, sans pouvoir être mises à la charge du tiers acquéreur du bien illégalement construit qui n’a pas été mis en cause, à l’encontre duquel elles ne peuvent faire l’objet de garanties contractuelles ».

Les juges du fond ont retenu que les mesures de démolition et de mise en conformité ordonnées en application de l’article L. 480-5 du Code de l’urbanisme, qui sont destinées à faire cesser une situation illicite, peuvent faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur. Des stipulations dont la validité a déjà été admise par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 22 nov. 2006, n° 05-14.833, P+B). Autre point déjà tranché : l’astreinte qui, en application de l’article L. 480-7 du Code de l’urbanisme, peut assortir la remise en état des lieux constitue elle aussi une mesure à caractère réel destinée à mettre un terme à une situation illicite et non une peine.

Selon la troisième chambre civile, la garantie contractuelle peut s’étendre au paiement de l’astreinte. Or, comme elle le rappelle également, la cour d’appel a « retenu que, dans l’acte de cession du fonds de commerce, la société Scamille avait consenti, de manière claire, précise et non équivoque et en toute connaissance de cause, au risque de voir ordonner le démontage de la structure illicitement mise en place, et constaté que le prix de cession du fonds de commerce tenait compte des conséquences financières liées à ce démontage et à la remise en état des lieux conformément à la réglementation ».

La Cour de cassation confirme ainsi la validité de la clause.
 
 
Source : Actualités du droit